每經記者：劉頌輝（huī） 每經編輯（jí）：段（duàn）煉（liàn）,陳夢妤

元旦假期第二天，上海（hǎi）的天氣終於告別陰雨，迎來萬裏晴空，各大售樓處門口看房（fáng）的車輛也多了起來。

家住浦東新（xīn）區東方體育中心附近的陳阿伯是福建人，近期正琢（zhuó）磨著將手（shǒu）中一套184平方米的洋房出（chū）售置（zhì）換。趁（chèn）著假期，他和兒子兒媳一同驅（qū）車（chē）來到前灘南板塊看房（fáng）。

“價格越來越（yuè）低，心裏慌，又不知道哪個時間（jiān）點置換更合適。舊的舍不得賣（mài），畢竟價（jià）格上遠沒有達到心裏預期。”2026年1月2日上（shàng）午，《每日經濟（jì）新聞》記者（以下簡稱每經（jīng）記（jì）者）在陸家嘴集團開發的（de）前灘濱江道項目遇（yù）到了正在（zài）看房的陳阿伯一行人。

不同於此前新盤動輒數百萬元的認籌金門檻，前灘濱江（jiāng）道可（kě）謂低姿態入市——不僅認籌金為50萬元，項目均價也定在了11.65萬元/平方（fāng）米。即便如此，一番實地看房（fáng）後，陳阿（ā）伯還（hái）是決定“再等等”。

多項利好政策（cè）元旦生效

每經記者注意到，小長假期間，上海樓市供銷兩端同步發力，市區和郊區均有樓盤入市。

1月1日當天，靜安區內環的譽靜安項目二批次啟動認購，均價為12萬元/平方米；閔行區的象嶼天譽蘭香項（xiàng）目啟動（dòng）認購，備案均價約8萬（wàn）元/平（píng）方米。

同日（rì），閔（mǐn）行區保利都匯和煦項目開盤推出144套房源，備案均價69888元/平（píng）方米（mǐ）。截至發稿，項目公司（sī）發布公告，宣布取消公證搖號開盤的銷售方式。

閔行區（qū）莘莊板塊的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開啟認購。安居客數據顯（xiǎn）示，項目首日（rì）認購（gòu）30組，認購率僅為44%，首推房源68套，備案（àn）均價約82590元/平方米，認購截（jié）止時間為1月4日。

與（yǔ）新房入市潮相呼應的（de）是，多重購房利好政策於元旦當日起正（zhèng）式落地，從稅費（fèi）和信貸層麵為購房者減負。

稅費方麵，財政部、稅務總局（jú）發布（bù）的《關於個人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個（gè）人將購買不足2年的（de）住房（fáng）對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年（nián））的住房對外銷售的，免征增值稅。

信貸方麵，存量公積金貸款利率以及存量商業貸款利率同步調整。具體調整為：首套（tào）住房5年以下（xià）（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

對於2025年（nián）5月8日以前（qián）發（fā）放的個人住房（fáng）公積金存量貸款（kuǎn），利率調整從2026年1月1日開始執行，無需借款人申請。

上海易居房地產（chǎn）研究院副院長嚴躍進分析表示，政策（cè）措施持續支（zhī）持購房需求，增（zēng）值稅減稅政策將有效減輕房東（dōng）售（shòu）房負擔，直接降低二手房出售（shòu）的增值稅（shuì）納稅成本。對（duì）於因稅費成本較高（gāo）而猶豫的房東來說，可能會提高其（qí）房屋掛牌（pái）出售的積極性。

從置換角度看，這將有利（lì）於促進大戶型新房項目的去（qù）庫存。反過來也啟示各地，要（yào）結（jié）合此次增值稅減稅政策和各地“以（yǐ）舊換新”政策，促（cù）進置換需求和改善型購房需（xū）求的釋放，鐵皮保溫施工真正和各地2026年去庫存工作有力結合。

“在實踐過程中，政策（cè）也會（huì）間接影響購房（fáng）者。一是過去此類（lèi）稅費（fèi）往往需要讓購房者承擔。現在此類稅費減少，自然也使得買家（jiā）的購房成本降（jiàng）低（dī）。二是從房東角度看，若稅費減少了，那麽掛牌房源的議價空間也會（huì）增大，此時購（gòu）房者能以更優惠的價格認購。”

主動降低認籌金門檻

2025年12月27日，上海（hǎi）網上房地產官網集中發出一批上市新（xīn）房清單，4個項目合計推出384套房源，上（shàng）市麵積達57048平方（fāng）米，總貨（huò）值約39.5億元，分布於浦東、閔行、奉賢和青浦四個區域，為樓市開年注入新活力。

前灘濱江道是4個（gè）項目中的一個，首次開盤推出122套房源，戶型麵積涵蓋89—152平方米，均價11.65萬元（yuán）/平方米，為本批次價格最高。該項目臨近黃浦江，高區部分有較好江景視野，周邊綠化覆（fù）蓋（gài）率高。

這一板（bǎn）塊的樓市熱度早有先例。去年8月，前（qián）灘公館推出最後一期房源，此（cǐ）前該項目5次開盤（pán）均（jun1）在當日售（shòu）罄，其中4次（cì）由（yóu）於認購人數過多而觸發積分製（zhì）。

根據最新消息，法院已經要求國防（fáng）部提交（jiāo）全部通信記錄了。

25日晚，2024江蘇“文化館之夜”品牌活動（dòng）精彩上演。由全省文化館（guǎn）、文化誌願者帶來的“青春綜藝秀”，點燃了在場每一位觀眾的心。

陳（chén）阿伯一家此（cǐ）前在前灘公館認購了一套184平方米洋房，價格約12.47萬元/平方米，合同約定今年年底交房，“當時200多套房（fáng）子，500多個家（jiā）庭認購”。

陳阿伯說：“他們（兒子兒媳）目標很明（míng）確，隻看前灘附近的新房，要能看（kàn）到江（jiāng）景。”

據（jù）他們介紹：“既為了投資，也用於自住。從投資屬性來看，稀缺性很重要。如果不帶江（jiāng）景，我們現有的房子已足夠住，不需（xū）要置換了。”

據置業顧問小王介紹（shào），自預售許可證通過後，售樓處已累計接待1500餘組客戶到訪，預計元旦假期結束後正式啟動（dòng）認籌，1月18日左右開盤。相較於此前部分新盤動輒數百萬元的（de）認籌金要求，前灘濱江道僅設置50萬元認籌（chóu）金門檻。

“中小戶（hù）型（xíng）的房源不多，開盤應該不（bú）愁賣，大戶型估計去化慢一些。”小王直言，近期市場觀望情緒（xù）較濃，購房衝（chōng）動（dòng）性（xìng）消費減少（shǎo），公司無法保證新項目能複製去年前灘公館當日售罄的盛況，降低認籌金門檻（kǎn）正（zhèng）是為（wéi）了讓（ràng）更多意向客（kè）戶有機會參與認（rèn）籌。

（聲（shēng）明：文章內容和數據僅供參（cān）考，不構成投資建議。投資者據此操作（zuò），風（fēng）險自擔。）

記者|劉頌輝